买房攻略:我的在上海、北京买房经验谈

怎样用30万人民币首付撬动600万房产?

我说道理很简单,看清价格走势,通过几次买卖就做到了。我2012年用30万人民币首付买了一个60万的小公寓给自己住。那个公寓在城市的边缘,也不是什么特别好的地方,但是附近正在建轨道交通。在我搬进去住了两年之后,轨道交通就通车了。通车之后这里的房价就出现了暴涨,三年差不多涨了一倍多的样子。

到2015年的时候,我150万人民币把这个房子卖掉了,然后用卖掉的钱做首付买了一个300万的房子,而这个房子现在涨到了600万,就是这么简单。

买房攻略:我的在上海、北京买房经验谈

熟悉国内房地产交易的人可能马上会反问,你是如何解决限购和二套贷款首付70%的问题的?每次我那些年轻的亲戚们向我陈述这些困难的时候,我总是气不打一处来。人的大脑是用来解决复杂问题的,不是用来给自己找借口的。 如果作为一个成年人这样的限购问题都解决不了,那还是老老实实躲在妈妈裙子底下当巨婴吧。

对于全世界一线城市的年轻人来说,要解决自己的住房问题,最好的办法不要好高骛远,不要追求一步到位。你从外地来到一个陌生的城市,难道希望这个城市里的人都把最好的房子让出来给你,然后恭恭敬敬夹道热烈欢迎么?

前面的人通过几十年的努力搬进了最好的学区,最好的地段。凭什么你一来就能拥有这些呢? 本钱多少不重要,最关键的是你擅不擅长玩这个游戏,你是否能能够准确地判断出未来市场的变化。

如何来判断未来市场的变化,总的来说还是“会走路的钱”那几条投资原则。

一个就是看这个地区是不是有更多的年轻人过来。这个地区是不是有兴旺和充满活力?

是否有新的产业?

是否有特别的政治原因让更多的年轻人愿意来。

买房攻略:我的在上海、北京买房经验谈

宏观的层面,就是看一个地区长期的人口流入和经济的繁荣。

在微观层面上,最简单的办法是跟着一个城市基础设施的建设。你可以靠近轨道交通,可以靠近重要的产业园。而这些都是规划上画得清清楚楚的。当然规划和现实还有一些差距。

但无论如何你需要做的是买在那些有变化的地方。不要在没有任何变化的老城区里打转,在那些地方转是没有希望的,只有变化才能够产生机会。

上海房产投资分析

90年底的上海企业投资状况 高科技企业、中餐馆、养猪场。名义不一样,但是本质上的经营模式都是一样的。首先是尽可能地用别人的钱、银行的钱,然后是坐等土地升值。可惜在90年代明白这个道理的人不是特别多。大部分经营者的关注点往往在企业本身,老想着怎样通过企业本身赚钱。其实在充分竞争和充分效率的市场环境中,让一个企业本身通过业务赚钱,实在非常难。

这些在浦东经营自己企业的人,过了30年之后基本上分两类。一类是赚了很多钱的,一类是什么钱也没有赚到的。

这时你就会好奇,同样是经营,比如一个纺织厂,为什么有的人发了财挣了很多钱,有人却辛辛苦苦忙了三十年,什么钱也没有挣到呢。他们的区别就是有的人租用了别人的工厂,有的人购买土地建了自己的工厂。其实经营传统行业的人很少从行业本身能够挣到大钱,因为市场充分竞争。即使挣到了一点钱,大部分又投入扩大再生产去了。有些人挣到的一点小钱,赶紧找银行按揭贷款购买了厂房。有些人就是不敢迈出这一步,有点钱忙着买设备搞扩大再生产,结果是公司有一天没一天的惨澹混着,常年租房。三十几年过去了,很多行业完全从上海被淘汰了出去。因为随着劳动力价格的上涨,土地价格的上涨,这个行业已经变得完全不挣钱。

但是那些拥有厂房的人,他们一拆迁就发了财。那些租赁厂房的人企业关闭了,企业主只能欠着一屁股债,东躲西藏的。

今天的张江高科技园,最赚钱的企业不是风头最健的高科技企业,而是最早一批入住张江的企业。这些企业本身往往从头到尾从来没有赚过什么钱,但是靠早期在张江经营而拥有了大批土地和办公室。现在只要收收房租就赚大发了。

我后来又读了旧上海几个大亨的发家史。无论是哈同还是沙逊,在一个快速发展的城市和地区,最赚钱的往往不是实业本身,而是土地。哈同和沙逊做房地产的手法也基本相同,都是在某些政治动荡的关口,在人人恐慌不想要房地产的时候,或者在大家还没富裕买不起房子的时候,比其他人早一步,大举买进并长期持有。

买房攻略:我的在上海、北京买房经验谈

投资上海房产分析 当时应该说很多美国华人可以买得起上海最核心区的任何一个好房子。不过并不是没有人给我泼冷水。我的一个远在北京的亲戚就给我泼冷水,他说他刚从浦东出差回来,他觉得那里空置现象严重,大量的楼盘盖好了没有人接手,卖不出去。直觉告诉我,他的话不见得对。按照中国这么大的体量,上海北京的人实在太少了,还会有无穷无尽的人涌到一线城市。法国一半的人口都在大巴黎。超大城市人口聚集是不可阻挡的经济规律。我们的政策人为地降低了这个速度而已,而最终政府只能靠房价阻挡汹涌而来的人群。

我的两个老中同事和我聊起来在上海买房子。他们也都是负面之辞。两个人都是地地道道的上海人。一个年纪大一点,他说上海房价已经太高了,当地的上海人怎么会买得起那么贵的房子?因为当时本地人工资收入2000-3000一个月,而房价是5000元一平米。即使不吃不喝,也要200个月才能买一个100平米的住房。另外一个同事说起中国的房子就只是摇头。他说那根本不是你的产权,你只有70年的使用权。70年之后,国家统统收走。另外他对中国的建筑品质也表示堪忧,他说大部分房子三四十年之后都会变得破败不堪。

大部分人思考的逻辑是先有结论,再去找道理。我自己也不能幸免这个规律。如果你想做一个事情的时候,你会找千万个理由支持自己做这个事情。如果你不想做一个事情,比如在当时,如果你不想买上海的房子,你会给自己找各种理由说明自己判断的正确性。理由不是判断结论的依据,往往只是自我安慰。 在那个开发商里,我看到的是一个新的景象。就是在销售办公室门口大家开始排队。需要排队抽号才能够买房子。人就是这样。前几天让你随便开价,随便买,你就是不敢买。这个时候加价了还要排队抽号,大家不惜寒风中排队一个晚上也要买。

市场给我一个深刻的教训,就是在众人沮丧的时候,一定要勇敢。我给上海的亲戚打电话,毫不犹豫地跟他们说,只要房产商办公室开门了,就立刻办手续。至少先把定金付了,定金付了之后,后面的手续再慢慢办。

这么多年来我回顾历史,投资房地产市场成败与否最主要的就取决于你的执行力。我感觉房地产趋势的判断不难,往往一个趋势会持续一段时间。执行力好的,就能够比别人稍微快地抢到房子。执行力不好的人,拖拖拉拉的,最后可能就会一直两手空空。

我2002年100万人民币买入的房子,2004年很快就涨到了200万人民币。我的亲戚打电话恭喜我。不过他建议,我干脆把它卖了吧。他说你都挣了100万了,还不赶紧把它卖了。因为当时100万人民币,对于国内的大部分人来说还是很大一笔钱的。大部分人一辈子没有拥有过这么多钱,无论怎么说也是百万富翁了。

不过我研究过历史,我知道台湾和香港房价的历史。我更了解韩国和日本的房价历史。我知道这才是一个小小的开始,后面的涨幅还长着呢。

我认为上海房价短期内还会继续上升的理由有这么几个:普通的租售比理论不成立。在中国,老百姓几乎是被逼着买房子的。自己的房子和租来的房子在功能是不可同日而语的。比如,没有房子,没有办法落户口。没有办法落户口,集体户口的年轻人,不能生孩子,孩子无法正常上学。没有户口本,生活中到处都是不便。豪宅也许可以靠租售比计算房地产的合理价格。 穷人家的刚性需求是硬碰硬的,就是房价涨到天上,老百姓也要买。

长期的低利率。中国现行的利率政策很像 2001年美国格林斯潘时期的政策。长期的低利率会刺激地产价格恶性膨胀。目前上海外国人购房的商业贷款只有 3-4% 的利息。上海的房价相对全国而言,并不是很高。而且目前为止,全国和上海北京房价的联动性很强。要涨大家涨,要跌大家跌。显示了宏观基本面是涨跌的控制因素,而不是某个城市的地域特征。

中长期的风险有这么几个:如果光看土地的供应和新房盖的速度。上海和北京一样是没有天然的地理限制的,城市可以无限扩张。房价最终会下来才是。可是目前为止人口的增长总是比房子的供应要高一步。但是人口红利最终会被消耗掉。如果单看上海,人口红利今年正好消耗完。 由于外地人口的涌入,人口红利可能还会持续一段时间。但总会有结束的那一天。

通货膨胀。通货膨胀总是会来临的。现在票子已经发出去了。总有一天会显示在商品价格上。等到通货膨胀来临的时刻,房地产不是大家想像的那样会水涨船高。央行会调整利率控制通货膨胀,房价会因为银根收紧和利率调高,应声而落。利率如果是 15% ,有几个人能买得起上千万的房子。

所有的理论分析都挡不住一个最重要的因素。人气。你可以把所有的宏观因素做成最完美的数学模型。但是无法计算人心和投机心理下的冲动。在中国和亚洲,因为价值取向的单一,炒作某种商品的时候, 都会一直到不可思议的高度才甘休。当年的君子兰、猴年邮票。最近的 6000 点股票,都是很好的例子。

上海的房价现在是高于基本面的支撑。但是还远远没有到达不可思议的高度。现在已经无人相信房价会跌。上海的房价正以不可阻挡的势头,朝那个光辉的顶点奔去。上海房价朝不可思议的高度奔去。(3)(2009年9月23日)

北京房产投资失败分析

我认为大量的钱都会涌向中国。中国处在一个高速发展的初始阶段。这个阶段和日本韩国的70年代、台湾的80年代、香港的80年代非常相似。现现在房价才涨了一倍,那还早着呢。100万人民币未来回头看看根本就不是什么钱。我不但不要把自己的房子卖掉,我还酝酿着怎么样在中国买入第二个房子。

第二个房子我不想买在上海,而想买在北京。我想在北京买第二个房子的原因有很多。今天回忆起来有两个。第一个是2004年的时候,上海的房价已经涨了一倍了,但北京的房价还没有涨起来。

2009年底的时候,我无论如何要把这些钱投出去。当时我在上海看中的是浦东陆家嘴世纪大道一带的老公房。就是以前在80年代,上海市为了急切解决住房短缺,大批量用预制板建造了面积比较小的公寓楼。

2009年的时候,浦西传统的好学区已经开始被浦东的好学区超越。 道理很简单,浦东来的是全国各地最聪明、最能折腾的一些人。作为新移民,他们的后代,勤劳而有压力,所以学习成绩自然比浦西的那些传统的上海人要好。

买房攻略:我的在上海、北京买房经验谈

就像美国最有成就的人往往是第二代或者第1.5代移民一样。当时那一带的房子一套大概是60万元人民币左右。单价是每平米2万元人民币。这些老公房面积狭小,一般是30平米。小户型的房子比较抢手,因为大家买这些房子的主要目的是挂靠上学指标。这样的小户型房子流动性比较强,变现快,容易出租。

我算了一下手上尚未融化的冰棒,利用贷款,剩下的钱做首付可以一下子买四套这样的房子。购买四套总价300万左右。这样可以把我的杠杆水准重新提升回60%以上。另外租金和房贷基本打平。

当时上海按照户籍指标的限购政策还没有出台。你可以一下子登记拥有多少套住房都没有问题。 但是贷款审查已经开始变得严格,银行不太会批准你四个房屋贷款。所以我找了仲介咨询。他说唯一的办法就是你四套一起买。不同的银行同时收到四个贷款,它们之之间是彼此不通气的。一起做贷款可以绕开银行审批的问题。于是这就成了我的计画,一次买四套。

我把这一个任务委托给了我的好同学,然后我自己就赶着回美国了。我每次去中国只能是出差,经常只有1-2天的时间,没有办法长时间的逗留。我的同学过几天给我打电话,说你要买的房子没有那么多,目前只找到2个合适的。于是这个事情就耽搁了下来。因为永远都没有办法凑足四套一起买,不知不觉就又拖了大半年过去。拖来拖去的另外一个原因是我自己在犹豫。

当时我手上有的钱是100多万,我在北京也看中了顺义的一套联排别墅,手上的钱也够买下。但是出于各种原因也是没有买。期间我还看中了一套将近200平米的上海人民广场的公寓。 我可以买下是因为当时中国的外资银行给外籍人士有特别优厚的贷款条件,只是手续很复杂。可是机会就在我的权衡、等等待、凑足四套房子一起买中悄悄地溜走。

当时我对后市的市场走向也看不清。我总感觉下跌可能要持续一阵子,所以内心深处可能也是犹犹豫豫的。时间在流逝,冰棒也在融化。我依然没有办法把手上的钱花出去。到了2009年9月份。也许是上帝厌烦了我的犹豫。只听见“轰”的一声巨响,中国政府4万亿刺激计画就来了。巨响之后,中国房价开始暴涨了。

06抢房 2009年,随着金融危机的加深,全世界都开始量化宽松政策,各国纷纷出台各种刺激计画。美国的量化宽松政策似乎对市场的影响很缓慢。中国作为计划经济强势政府的国家,刺激政策是迅猛、有效和立竿见影的。

2009年9月份,中央一不做二不休来了一个4万亿的刺激计划。各级当地政府纷纷跟进,中央政府敞开印钱,地方政府敞开花花钱。这样的好事哪个官员不愿意干呢,梦里都会笑醒。

2009年底据说各种平台机构累计合在一起的刺激经济资金达到了三十几万亿。量化宽松其实就是信贷敞开了发钱。在通货膨胀下,最直接的受益者就是离钱比较近的那些人。通货膨胀本身并不会消灭财富。通货膨胀的主要后果就是把A的钱神不知鬼不觉地掠夺到B的口袋里。离新发货币最远的就是A,最先拿到新发货币的就是B。第一个拿到钱的人,在物价没有涨的时候,他们有足够多的机会买进廉价资产。最后一个拿到新发货币的人,等待钱流通到他手里,资产价格已经上涨完毕,他原来的钱就缩水了。

那年中国房价的上涨就是符合这样一个趋势,我印象中2009年那一轮的房价开始上涨是来自于北京,因为那里离刺激计画新发货币最近。四万亿之后,北京几乎在1-2个月的时间里房价蹭地一下,涨了50%左右。

我在北京的亲戚告诉我,他说你看到的所有房子都没有了。房价一下子涨了很多。我问哪里涨了?是城里还是周边?他说都涨了,所有的地方都涨了,所有的房子也都没有了。

买房攻略:我的在上海、北京买房经验谈

全国性暴涨每次都是某一个一线城市率先发难,半年一年后传播到其他两个城市。2004年领涨的是上海,2009年是北京,2016年是深圳。你只需要关注新闻,就能够比其他当地人抢得先机。我连夜打电话给我同学了解上海的房价。他回答不是很清楚。大部分人不会每天盯着仲介问房价。

当时中国房地产有很多论坛,人们还可以基本畅所欲言。我晚上也经常去那些论坛上逛一逛,看一看市场的行情。不看不知道,一看不得了。市场的行情就是我卖掉的那个房子已经涨回了我卖出的价格,而且比我卖出的价格还要再稍微高一点。 我可以简单告诉大家一下一些价格的比对。被我卖掉的那个房子,我买入的时候差不多是10,000一平米,总价100万人民币。我卖出的时候是23,000一平米,总价230万人民币。我写这本书的时候,现在那个社区是10万一平米,总价1000万人民币。如果当时不进行置换,我在这个房子拥有的净值差不多是1000万人民币的样子。

很多在北京的居民,他们简单想上海房价贵是炒起来的,因为上海黄牛多,有投机的风气。房价飞涨其实和炒作没有任何关系,反映的是底层的供应和需求的不平衡。而北京的这种不平衡,在我看来,在未来会显现的比上海更加突出。

主要就是北京比上海更有能力吸引更多的外地人,特别是名牌高校的年轻人。因为北京著名高校比上海更多,上海辐射的只是江浙沪长三角一带,而北京辐射的不仅仅是华北和东北,还有全国。 北京那么多高校,最终会把全国最聪明的孩子都集中起来留在北京。他们未来都是高收入人群。这些高收入人群会在北京就业,会在北京生活,会在北京生儿育女。他们都需要在北京购入房子。虽然此刻他们还很穷,还没有钱,但是在未来他们会变得有钱。这个时候就是买入北京房子的最好时机。

另外一个原因就是,北京有那么多央企,有那么多驻京、国际办事处机构。这些单位和人最终能够形成的经济影响力,会超过上海。但是在当地的人们却不这么想。

2004年,我出差去北京的时候和当地人聊起来。我的一个北京亲戚跟我说北京的房价太高了,当时北京国贸附近的房子是6000元一平米。她说这么高的房价,谁能买得起?根本无法支撑。我说这个房价在未来看来会显得便宜得微不足道。当然在北京买房,我太太是坚决反对。她觉得我们扩张得太快了,刚刚买好两个房子,应该好好消化一下。 但是我觉得这是千载难逢的好机会,错过了就没有了。

北京那个时候房子还不是特别的抢手,售楼处的销售员服务热情极了。因为卖房子有销售提成,售楼小姐都恨不得你马上买个十套八套的。我当时看的是北京国贸附近的富力城和北京北边的温哥华森林两个专案。温哥华森林是个远郊的别墅,我担心出租不出去,所以基本上倾向定下来是买国贸附近的富力城。正要买的时候,我太太在北京的另外一个亲戚说他们行业协会有四套房子要卖掉。如果我们感兴趣的话可以买,而且是内部价格。于是我又没有买富力城。可是几个月过去了,等我们再问的时候,那个亲戚说,协会的四套房子被一个人一下子都买走了。协会嫌一家一家地卖太麻烦,就都卖给那个人了。

北京的房子我前前后后看了很多次,很多次都定下来要买了,但是因为种种原因,最后就是没有买上。这些原因我现在回想起来甚至都不完全记得了。其实我完全没有必要用出差的间隙去买房子。而是应该专程的请一个星期的假,老老实实的飞到北京,把买房子的事情办好。可我当时虽然明白这个道理,但是就是做不到。

别忘了,我这本书里写的所有的事情都是我工作8小时以外的业余活动。我的主要精力还是在工作上的。另外还有一个原因,就是我周围所有的人似乎都是在有意无意地阻止以及劝说我不要在北京买房子,我需要额外的精力劝说他们。我印象中,北京的一个亲戚对国贸富力城的房子嗤之以鼻,说那是南城。过了长安街以南的南城的房子在当时的北京是被歧视的地域,虽然我不是特别明白和同意这种地域鄙视的道理。当时的一句话就是城市北面上风上水。还有一次是亲戚说他的房子要卖,可以转卖给我,当然这个最后也落空了。

自己的执行力还是不错的。但是北京的房子我从2004年一直买到2009年,整整五年时间过去了。就是在各种犹豫、徘徊、失信之间,把所有的机会都错过了。在中国买房子离不开中国亲友的一些帮助,因为你不可能在出差的间隙把买房的所有手续办完。直到后来北京出了限购的政府法令。这个事情我也就再也不想了。

我再用我刚才说的我错过的北京房子做例子。2003年买了头两个房子之后的几年里我一直在保持存钱,两年后为了买北京的房子我又准备了5万美元。这在2005年当时可以支持我买下一套100万人民币130平米左右的三室一厅的房子。可是每次去北京由于行色匆匆,我总是没有办法把这件事情落实下来。

到了2006年,我去买美国这个100万美元的第二个房子。手上存的那5万美元,就稀里糊涂地成了这个房子首付的一部分。其实当时我卖了美国的第一个房子,手上有30万美元,完全不需要这额外的5万美元。这笔钱为什么会成为第二个自住房首付的一部分。

2005年,就在我搬入这个好学区新房的时候,我的一个邻居中国老太太在卖出她的房子。她的孩子大了走了,她想回北京居住。她把美国的房子卖了,在北京天坛附近一口气买下两套复式的公寓。每套都在200平米左右。我当时确切地知道她做了正确的选择。知道她会大赚一笔。也许她自己还是稀里糊涂地,只是简单地为自己的退休住房做准备。这两套住宅现在总价大约是3000~4000万人民币(合430~570万美元)左右。

未来的中国房产的发展的展望以及一些投资建议

我在中国的房地产投资,大概持续了将近十五年。因为持续的价格上涨,这十五年里其实任何时候都是买入的好机会,而且几乎在任何一个城市都是好的机会,无论你是在一线城市上海、北京、广州、深圳还是二线城市南京、成都。

我可以拿我的例子说一说这个投资的回报大概是多少。

下面的计算都是现金回报比(cash on cash)。我在上海买的第一个房房子,当时付出的现金是5万美元,其余是贷款。今天这个房子可以卖200万美元,现金对现金的回报差不多是40倍。我在上海买的第2个房子,如果当时没有卖出的话,大概回报率是30倍。因为我卖出中间做了一些置换,导致投资有所折扣,所以差不多回报率是20倍。我给自己买的自住房那一连串投资的回报率是20倍。

为了照顾母亲购买的房子,到今天的回报率大约是3倍。所以即使我投资时犯了错,错误的进行了置换。 最后的效果还是不错。

过去十五年是个闭着眼睛都能挣钱的年代。是一个猪都能飞到天上的时代。关键是你投资了还是没有投资。

对于大部分喜欢投资的海外华人,如果你错过了这个机会,非常可惜。当然也有很多人是因为长期不看好中国,过去十五年里总有各种各样无数多人不断地唱衰中国。我就听过无数个版本的“中国崩溃论”。然而中国没有崩溃,反而越来越富裕。

中国未来的命运会怎么样一切不好说,但我自己感觉最好的投资时间已经过去了,至少在房地产投资领域,因为中国的农村已经没有什么年轻人了。不会有更多的新人从农村进入城市,所以在中国至少三四线城市会持续地萎缩,而中国的一线城市政府对人口管控越来越严格。 也许中国房价还能再涨,但不会再涨到哪里去了,至少不会有过去这样十倍几十倍的暴涨。

我的这些故事并不是让年轻人去盲目模仿。每一个时代周围的环境都是不一样的。不可以套用细节。我希望读者从我的故事里听到一些有益的经验和教训。

在投资理财的操作层面有这样一些建议。

一、选对大的局势比具体操作更重要,具体操作你可以有失误,可以不用特别完美。比如我一而再再而三的失误,但是一样挣钱。

二、年轻的时候,不能只关心周围一点点的小事情。而是要“胸怀祖国,放眼世界”。机会来自四面八方。眼界很重要。今天无论你是生活在中国还是在美国,尽可能地多的去了解世界上其他地方的事情,可能对你的生活有启发。

三、房地产投资和其他所有的投资一样,没有人能够帮助你做决策。需要独立思考。不要指望别人能替你思考。不能只是从名人的嘴里寻找答案。大部分人依赖名人替他们思考其实是逃避责任。要相信自己,要通过自己进行艰苦的分析作出判断,并勇于为这些判断负责。

四、还是那就老话,“没有人比你更在乎你的钱”。

五、做功课,了解一下当地的市场。官方的统计资料非常不可靠。最有效的是去和房产有关的BBS看看。那里和投资理财论坛一样。有第一手的资讯,和最新的成交经验。除了全国范围的,人人皆知的搜房网、焦点网以外,各地还有很多非常有特色的网站。比如我常去上海的安家网、豪宅网。

六、看房子。其实国内的房子没什么可看的。公寓房基本上没有什么变化。几室几厅,换过来倒过去就那么回事。但有许多在美国不成问题的东西,国内非常在意。比如,南北通透,朝向、阳光遮挡。

顶楼和一楼不要买,再便宜也不要。二楼不能买,因为二楼以上的污水管在二楼汇总。其他的楼层就是看个人喜好了。

常见问题:1)付现金还是贷款?取决于你的目标(Goal)是什么。房产投资的秘密就是借鸡生蛋和杠杆(Leverage)所以,你要发财,就要贷款。人民币也好,美元也好。别怕麻烦。别担心别人笑话你穷。如果是自住现金比较好。贷多少?那要看你有多贪心。

2)新房还是二手房?国内新房会有溢价(Premium),因为二手的东西,大家总是不喜欢。投资的话,应该买二手房,因为你将来售出的房子总是二手的。二手房立刻会有租金收入,无须装修。但买二手房手续买起来很麻烦。还有欺诈风险。你得有比较铁的关系帮你才可以。还有一点,别为了面子在国内买房。装修不值钱,增值的是土地。把钱花对地方。

3)自己名义还是他人名义?长期投资和未来自己自住的,还是自己的名字比较好。短线操作,他人的名义比较好,进出方便,但要有信得过的人。

投资房产需要具备的知识储备

现在回忆起来,MBA的课程和知识点是对我的投资理财经历非常有帮助的。我简单整理一下供读者参考。一个是微观经济学,这是经济学的基础科目。它让我明白了价格是和成本没有关系的,价格完全取决于供求的平衡。

在我这一代美国华人中,曾经受到过很多片面和错误的教育。很多观点不仅是书本上错误的公式,在现实生活中,也害了很多人。比如我们一向认为一个商品的价格是围绕着它的生产成本进行周期的波动。当市场价格超过它生产成本的时候,就会有更多生产者涌入。当价格低于它生产成本的时候,就会有卖家退出,这个动态的过程中实现了价格围绕著成本的上下波动。 这个理论听上去不错,但是在实际生活中其实是一个到处碰壁的理论。

2005年以后,当中国的房地产价格开始飙升的时候。有人用同样的理论去预测未来的房价。比如当时上海一栋楼的土建成本只有2000元每平米,而当时的地价大概是5000元每平米。那么售价怎么可能长期保持在2万元每平米以上呢?

根据马克思的理论,应该是大量开发商投入生产,商品房的价格下跌到7000每平米以下才是合理的。所以有人根据这个理论就是坚持不买房。 更有什者是把自己唯一的住房卖掉,期待房价下跌之后用更低的价格买入。然而现实不断在给这些梦想着房子会降价的人打脸。房价非但没有低于7000人民币每平米,而且持续高于2万每平米。然后上升到3万4万,一路涨到今天的10万元每平米。 在整个过程中从来没有跌落到生产成本价格以下。

系统地学习微观经济学的知识才让我知道一个商品的价格和它的成本是没有关系的,市场价格取决于纳什均衡点,是买卖双方按照他们各自是否有其他更好的选择(Alternative best choice ),而互相博弈的结果。既然是这样的博弈,房价自然可能是长期远远高于生产成本的。明白这个道理可以帮助我们讨价还价。比如我们去旅行的时候,经常到自由市场上和小贩讨价还价买工艺品。小贩们总是喜欢开出一个很高的价格,然后等你杀价。 我为此发明了一套讨价还价的方法,屡试不爽,每次都可以保证几乎最低价成交。

我在这个讨价还价的过程中,其实就是在寻找那个平衡点。因为这些摊子上的很多商品雷同,我从来不关心小贩们开价是多少。我讨价还价购买商品的方法就是先给对方一个不可能卖给我的基价,注意这个价格一定要低到对方不卖给你才行。然后我换一个小贩,在这个价格上往上加10%试试。然后再换一个小贩,再加10%,直到有一个小贩愿意卖给我。我用这样的办法买东西,在世界各国的旅行中很少吃亏。当然缺点就是免不了受很多小贩的白眼,因为我一开始开的价格总是低到他们愤怒地想打我。 

微观经济学中另外一个对我有用的知识点就是市场效率理论。这个理论让我认识到各行各业,除非你拥有长期的垄断权,不然是无法实现长期高利润的。 用通俗的话概括就是,马路上你不会随随便便看到一张真钞票,但是如果你看到的话,要赶紧把它抓在口袋里,因为你再也没有这样的机会了。

用到房地产投资上,那就是好学区永远不会有正现金流的房子。如果有,那一定是转瞬即逝的机会,你要赶紧抓住它。沉没成本和边际成本也是微观经济学的两个重要概念。沉没成本的概念对于买卖股票其实是非常有帮助的。人们在买卖股票的时候,因为出于期待盈利的心理,总是经常给自己设置一些错误的规定。

比如很多人死守底线,不愿意以低于自己买入价格的成本去卖出股票。其实卖股票你最需要关心的是如何按照可能的最高价卖出,你的买入价格已经全部变成沉没成本了,压根不需要考虑。

我们人的一生中,曾经过去的所有事情都是沉没成本。你投入的时间、金钱、情感都已经沉没了。 对于宏观经济学,我自己感觉最有用的就是搞清楚了利率、GDP、货币政策、贸易政策等等这些每天报纸上看到的指标之间的相互关系,明白了背后的原理。这个时候你就可以看清楚报刊媒体新闻背后的故事,不会轻易被别人忽悠。

比如宏观经济学解释什么是钱,钱的本质是什么?这对我后来投资比特币有非常大的影响。宏观经济学也揭示了GDP以及一个国家的财富构成到底是什么?让我更能看清楚中美之间GDP之间的差异。也能够看得清楚财富正在朝哪个国家转。 表示没有工作的人的比例。而是那些努力找工作,但是找不到工作的人的比例。明白这个道理就可以知道特朗普竞选时候打出美国失业率高的悲情牌是多么不靠谱。

宏观经济学关于增长的理论,让我明白人口是决定的因素。 一切增长背后的本质是靠人、技术和资本。而人工的增长是永远敌不过资本的增长的。我这里不想把我学到的关键知识点都罗列出来。微观和宏观经济学让我学会了用经济学的思路思考现象,理清了大量基本概念。

我学完微观经济学和宏观经济学之后的感受就是,这些课程的基本知识与我们的生活那么的贴近,也许都应该放到中小学阶段进行学习。就像基本的物理数学常识应该是每个现代人都应该掌握的知识。

还有一些专业的课程对我也很有帮助,比如说会计(Accounting)和企业财务(Corporate Finance)这两门课。学习MBA之前,我是看不懂一个公司的财务报表的,也看不懂复式记帐法,我也不知道如何对一个公司进行有效的估价。学习了这两门课,我大约可以从上市公司的财务报表中大体看明白一个公司的基本情况。

投资这门课,更是让我知道怎样手把手地从最底层去给公司做一个估价。 金融衍生品交易的课,是一门对数学要求很强的课程。那些复杂的公式,那些复杂的交易策略(trading strategy),渐渐在我的脑海里都被忘掉了。可是这些知识在研究如何购买比特币的时候又重新冒了出来。我用到了相关的知识,毫无风险地获得了比特币。这点我在第十七章还会仔细介绍。如果我当时没有上这些课程,那么可能就没有这样的知识储备,等这个问题来临的时候,我也想不到这样的好方法去投资。

市场学(Marketing)这门课也很有意思。学习这门课之后,你会知道,市面上大部分商品的价格跟他们的生产成本没有关系,而完全取决于商家忽悠消费者的能力。人们的购买习惯是非常复杂的,不是简单的比对性能和价格,而是受很多心理因素的影响。人们在掏钱的时候,觉得自己是上帝。任何人一旦傲慢,智商也就自然直线下落。B2C市场大量的消费品销售价格长年远远高于生产成本,比如LV包。 读书期间的另外一件乐事就是阅读了大量的案例(case)。这些case大部分都可以当历史书来看。比如洛克菲勒经营房地产的历史,我就写了一篇文章,来看看地主是怎么分家的?

黄金也是一个道理。年轻人没有经历过战争,所以对黄金没有深刻的印象。只有经历过国共内战、越南内战的人才知道,到了国家一切信用体系崩溃的时候,真正的财富其实只有黄金。目前还没有任何迹象表明全球的金融信用体系会发生崩溃,所以投资黄金不是一个好主意。我把黄金归为永不分红的股票,其实完全就是一个击鼓传花的游戏。而且现在手中持有黄金的都是富有的人,你完全没有必要和他们这些老人拼体力,所以拥有黄金不是一个保值的好办法。

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