房贷：哪种适合你

  ★选择哪种还款方式需要综合考虑各方面因素

　　资金是房地产的命脉。对于普通消费者来说，银行按揭贷款则为自己的购房梦提供了一个现实的切入点。

　　元旦过后，光大银行的固定利率房贷产品成为众人最为关心的话题。除此之外，也有消息透露，建设银行、浦东发展银行等银行已将固定利率房贷方案上交银监会。

　　一时间，银行利率贷款方式成为了购房者们考虑得最多的问题之一。固定利率房贷、等息本金还款、等额本息还款方式，究竟哪种还款方式更适合自己呢？

　　还款方式一

　　固定利率：进入加息周期较合算

　　据光大银行长沙分行有关人士介绍，光大银行推出的固定利率房贷产品——“阳光生活”，根据期限分为两类:分别为1至5年（包括5年），固定利率为 5.94％；5年至10年（包含10年），固定利率为6.18％。分为购房、个人住房、个人商业用房三种。

　　须办理此种业务的客户需要带齐居民身份证原件、复印件、购房证明、收入和职业证明、首付发票和证明等相关文件到柜台办理。

　　这位负责人介绍说，目前国内借款人与银行已签订的房贷合同都是浮动利率的，央行每一次加息，借款人的月供就要有相应的增加。

　　而固定利率房贷则不会“随行就市”。根据国际通行惯例来看，固定利率房贷就是在贷款合同签订时，即设定好固定的利率，不论贷款期内利率如何变动，借款人都按照固定的利率支付利息。

　　记者在采访的过程中了解到，有的投资者表示，房贷利率固定，也就固定了未来每个月的还款金额，比较容易从资金量上把握。

　　对此，理财专家提醒说，固定利率有利有弊。由于固定利率将高于现行利率，对于打算提前还贷的人来说，选择固定利率贷款是不划算的。尤其是对于现今利率政策并不明朗的状况下，盲目选择固定利率贷款风险仍然存在。

　　还款方式二

　　等额本金还款：适合收入较高人群

　　等额本金还款也是一种比较常见的还房贷的方法，借款人可随还贷年份增加逐渐减轻负担。这种还款方式将本金分摊到每个月内，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。

　　举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本金法，在还款初期，第一年每月还款额在1700元左右；最后一年的月均还款在800元左右。等额本金法的还款总额为31万元，其中支付利息款金额为11万元。

　　中信银行长沙分行红旗支行一位负责人介绍说，使用等额本金还款的特点是，借款人在开始还贷时，每月负担比等额本息要重。随着时间推移，还款负担便会逐渐减轻。这种还款方式相对同样期限的等额本息法，总的利息支出较低。

　　如果当房贷利率进入到加息周期后，等额本金还款法也会更具优势。按照现在大部分银行的规定，部分提前还贷只能一年一次。如借款人打算提前还款，等额本金还款法也不失为一个不错的选择。

　　但记者在采访中也了解到，现在部分银行在按揭时并未提供这一还款方式。

　　还款方式三

　　等额递增（减）：灵活性强

　　等额递增还款方式和等额递减还款方式，是指投资者在人住房商业贷款业务时，与银行商定还款递增或递减的间隔期和额度；在初始时期，按固定额度还款；此后每月根据间隔期和相应递增或递减额度进行还款的操作办法。其中，间隔期最少为1个月。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。

　　以贷款10万元、期限10年为例，如果选择等额递增还款，假设把10年时间分成等分的5个阶段，那么第一个两年内可能每个月只要还700多元，第二个两年每月还款额增加到900多元，第三个两年每月还款额增加到1100多元，依此类推。等额递减恰恰相反。

　　等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是已经预期到未来会逐步增加的人群。在实际操作中，这类型还款方式往往在提前还款之后跟银行协商的客户中比较常见。需要跟银行进行详细的商定与约定。

　　还款方式四

　　等额本息还款：适合收入稳定群体

　　据工商银行一位负责人介绍，银行目前办理得最多的还款方式就是等额本息还款方式。这种还款方式就是按按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

　　举例来说，假设需要向银行借款20万元，还款年限为20年，按照目前大部分银行的利率，选择等额本息法，每个月大约还1376.9元。还款总额为33万元，其中支付利息款金额为13万元。对此，银行理财专家分析，以等额本息还款方式还房贷，借款人每月承担相同的款项也方便安排收支。等额本息还款方式尤其适合收入处于稳定状态的人群，以及买房自住，经济条件不允许前期投入过大。