《物权法》今起正式实施

  有专家认为：很可能通过司法解释、地方立法来解决遗留的一些物权问题

　　新快报讯 （记者 曹晶晶 实习生 任仲杰）今日，万众期待的《物权法》开始正式实施。许多业主一直热盼“十一”的到来，期望能够利用《物权法》维权。

　　但10月1日之前发生、10月1日之后起诉的案子能否适用《物权法》？记者采访了广州市律师协会民事法律专业委员会主任詹礼愿。

　　广州白云畔山花园的车库虽然被列入了公摊面积，但仍被开发商办了房产证，并抵押了出去。这个案子发生在10月1日《物权法》实施之前，法院将在10月1日以后判决。“《物权法》是我们的有力后盾！”小区的业主热切希望《物权法》能够成为判案依据。因为《物权法》明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。对此，詹礼愿主任表示根据法律适用的一般原则，新实施的法律一般没有溯及力。因此，在10月1日之前发生纠纷的案件一般不能直接适用《物权法》，只能适用《物权法》之前的一些法规和地方立法。而这些法规和规章有可能和《物权法》的精神相抵触。

　　那么白云畔山花园的业主们是否还有其他的办法？詹礼愿表示《物权法》是大法，做的多是一些原则性的规定。最高人民法院正在紧锣密鼓地制定《物权法》的司法解释，各地也在根据《物权法》的精神制定地方法规、规章。

　　詹礼愿推测《物权法》的精神很可能会通过之后的司法解释、地方立法去体现，去解决以前遗留的一些物权问题。比如，在司法解释上把物权法的规定体现出来。司法解释是可以对《物权法》出台之前的事情做规定的。

　　《物权法》实施后将出现多种新型案件

　　新快报记者 曹晶晶 实习生 任仲杰

　　旧城区改造算不算公共利益？康王路地下商场能不能拿产权证？广州市律师协会民事法律专业委员会主任詹礼愿认为《物权法》为公民、法人设立了一些新权利，这必然引发一些新型案件的出现，一些案件也会日益增多。当然，由于《物权法》对一些模糊概念的界定，一些物权纠纷也会逐渐淡出。

　　新型案件1

　　登记机构摆乌龙可能被告

　　比如小李委托小王办理房产证事宜，可房产登记机关把小王登记成了房产所有人。小王又将房子卖给了小曹，小曹将房子抵押给了银行且被查封了，给小李造成的损失谁来赔偿？这种问题以前的法律没有明确规定。詹礼愿指出《物权法》的第21条规定：由于登记错误给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任，登记机构赔偿后可以向登记错误的责任人赔偿。此案中由于房子已经被转卖了几手，无法追回给小李，房管局就得先向小李赔偿。

　　新型案件2

　　旧城区改造算不算公共利益？

　　“重庆钉子户案件引起了社会广泛的关注，争议双方一直在补偿金额上较量，《物权法》实施之后，很可能出现拆迁户直接质疑拆迁合法性的案件。”詹礼愿指出过去征地拆迁纠纷主要是补偿数额的争议，很少有人直接质疑拆迁是否合法。但《物权法》的第42条规定:为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。“这就让公众产生了一个疑问，何为公共利益？”詹礼愿表示如果是为了修水库、建军事基地，那当然是公共利益。但如果是为了修商业街、步行街、旧城区改造，这些算不算是公共利益？法律没有明确的规定。

　　詹礼愿举了个例子，广州旧城区的一些老房子已经十分陈旧，拆迁补偿款不会高，但被拆迁者如果知道是建商业街，很可能对补偿款的要求比较高，在达不到一致的时候，拆迁户很就可能以拆迁行为不是为公共利益为由起诉。

　　新型案件3

　　地下建筑物也将产生产权纠纷

　　“以前从没听说过哪个城市的地铁有产权证，但现在给地铁发产权证也有了法律依据。”詹礼愿指出以前地下的独立建筑都没有产权证，即使房管局发了产权证，也没有法律上的依据。但《物权法》出台后，情况发生了变化，其第136条规定：建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。这一规定就是将建设用地的使用权分层设立，地下建筑已经上升到不动产的高度。有了《物权法》，地下建设可以依法合法产权证明。比如，康王路地下商城，有些是独立的地下建筑、没有地上建筑，这种建筑以后拿证就有了法律依据。詹礼愿指出，可以发证就必然带来争议，有地下建筑之间的争议，也有地上、地下建筑的纠纷。