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选择按揭的技巧|
选择按揭的技巧
现在越来越多的人选择采用按揭方式购房，特别是各大商业银行对二手楼也设了按揭业务。如何选择银行、如何选择年限、按揭的还款方式、贷款类型、都有一些学问和技巧。 一、选择银行的三标准 对于有众多银行提供按揭来说，选择银行从几个方面考虑：（1）存钱、取款方便作为衡量标准之一；目前全市储蓄网点最多的银行是工行、建行，如果你的家附近就有这些银行，选择他们以后，至少路都会少走几步。（2）办理手续费用低作为标准之二；各家银行都有其办理按揭手续的收费标准，从经济方面考虑首选费用低的。现在的标准，从一手楼按揭的费用来看：建行、工行比较低些。二手按揭来看：工行、建行最低、中行、农行次之；（3）办理手续的简便程度作为标准之三；各行的按揭手续办理各不相同，目前广州市内已有几家较有名的专业按揭代理服务公司，如“广房置换－快易妥”公司多做工商银行业务；“德赛”多做农业银行业务；“安信”多做建行业务等。目前来看：广房置换－快易妥按揭中心代理工行手续采用一站式服务，客户只需来一次即可全部办完所有手续。 二、选择贷款类型的原则 目前购房贷款可以采用三种贷款类型：商业贷款、公积金贷款、商业公积金组合贷款；公积金贷款利率比商业贷款低。对于同样是10年期贷款，商业利率为5．58％，公积金贷款为4．59％，相差近一个百分点。所以参与公积金的市民在选择贷款时间，首选公积金贷款，不足部分用商业贷款来补。 不过公积金贷款办理时间和环节方面比较多，目前只有建行和工行可以提供公积金贷款。 三、贷款年限的确定 贷款年限的选择比较重要，时间长利息多不划算；时间短月供压力大吃不消。所以选择贷款年限从以下几个标准来衡量：（1）每月月供金额占家庭总收入的20％－30％为宜。因为根据国内外经济学家提供的参考标准：家庭收入30％用于供楼、30％用于投资储蓄、20％用于子女教育、20％用于日常开销比较合适。（2）贷款年限的选择要考虑人生的三大阶段的支出；人生有三大阶段会有较大的支出：买楼、结婚、子女高等教育；目前许多人将买楼、结婚作为一步完成，会致使在这一阶段压力负担过重。其实不妨将买楼和结婚这二阶段适当拉开3－5年，结婚和子女高等教育的时间自然有15－18年时间，所以最好能在还清银行的贷款后才开始下一步的人生阶段。贷款年限在15－20年以内，最好是10年左右。 现举一实例：以20万元贷款金额为例，分别计算5年、10年和15年三种不同年限贷款的月供款和应付贷款利息，供置业者参考。20万元5年按揭贷款举例：月供款：20190．14＝3802．8元，5年应付贷款利息：3802．8元60个月－20万元＝28168元；20万元10年按揭贷款举例：月供款：20108．92＝2178．4元，10年应付贷款利息：2178．4120个月－20万元＝61408元；20万元15年按揭贷款举例：月供款：2082．13＝1642．6元，15年应付贷款利息：1642．6240个月－20万元＝194224元。 由上面计算结果可见，选择5年按揭贷款，其利息不足3万元，比较合算，但其月供款却需近4000元，一般工薪族支付起来比较困难。而15年按揭贷款虽然月供仅为1642．6元，但应付贷款利息却高达将近本金一倍，也是很不合算的。因此，专业人士建议市民选择10年左右按揭贷款为宜。 当然具体还要根据自己的其他实际情况来最后确定。 四、还款方式的比较 目前人民银行规定有两种还款方式：（1）等额本息还款法；（2）等额本金还款法；但现在广州市各家银行只开展第一种还款方式。但随着入世的到来，银行会进一步放开政策，那时假如能够有以上两种方式可以选择的话，不妨建议选择第二种还款方式。它的特点：每月还款额递减，利息随本金的减少而减少，利息支出比第一种方式少，银行操作麻烦。但客户的利益是重要的，希望早日有这种选择。 |
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