海龟购房，岔路口的理财规划

背景资料

关澜，35岁，留美硕士，平面设计公司合伙人。2004年1月回国后加盟朋友北京的设计公司成为合伙人，公司目前处于发展不稳定期，收益情况有起落。关澜目前在3环租住一居室，月租金1500元，其女友也在二环租住一居室，月租金1400元，两人想于今年年底或明年年初结婚。

关澜月收入1.5万元，年终分红5万至15万不确定，每月固定支出包括房租共计5000元左右。目前有存款60万元，存为银行各类定活期。关澜已于2005年开始购买商业保险的大病险，年缴保费5000元。

关澜现有二环附近商品房一套，90平米，商住两用，以1.3万元/平米购入，贷款100万元，20年按揭，月还款7000元，已还款1年多。该房于2005年12月出租给某日本公司代表处，租金刚好抵缴月还款，但鉴于周边写字楼的开发，预计未来租金会下降。该房产截至年初每平米已升值2000元，4月办理该房的产权证，需要一次性缴纳7万元税款。

关澜的母亲属于国家机关退休人员，目前退休金每月2500元，已购买单位的福利房，并且有完善的医疗保障，不需其提供资助，并且为关澜存储了10万元用于购房。

理财需求

1、  鉴于结婚的计划，关澜目前又看好3环附近一套商品房，具有升值潜力，售价120万，不知道是

应该用自己及家人的存款首付购买此套房，还是将存款用于前一套房产的部分提前还款。

2、  4月份将去意大利进行一个月的自费商务旅游，需花费4万元左右，加上马上要办理产权证的7

万元共计11万元，应该如何规划这两项支出。

理财组合建议

（1）日常开支。年安排6万元。

  （2）旅游消费和结婚费用。在存款60万元中，列支9万元。

  （3）办理产权证税费支出。在存款60万元中，列支7万元。

  （4）紧急备用金。年安排2万元，以定活两便存款形式保持3万元常数。

  （5）意外保障。每年花560元，购买国寿人身意外综合保险。

  （6）大病保险支出。继续维持现有保单效力，年交费5000元。

  （7）提前还贷。将存款60万元中的44万元，以及年收入中节余下来的14—24万元，用于提前还贷。

理财组合比例

（1）日常开支6万元。占家庭总收入的26.08%；占家庭流动资产的7.23%。

  （2）旅游消费和结婚费用9万元。占家庭流动资产的10.84%。

  （3）办理产权证7万元。占家庭流动资产的8.43%。

  （4）紧急备用金2万元。占家庭总收入的8.69%；占家庭流动资产的2.41%。

  （5）意外保障560元。占家庭总收入的0.24%；占家庭流动资产的0.06%。

  （6）大病保险支出5000元。占家庭总收入的2.17%；占家庭流动资产的0.6%。

  （7）提前还贷44万元，以及年收入中节余下来的14.5—24.5万元。占家庭总收入的63.04%；占家庭流动资产的70.48%。

理财建议分析

    有着留美背景和公司合伙人背景的关先生，目前正处于个人经济和事业发展的双重打拼期。一方面，结婚、生子、购房、购车，过高品质的生活，都要钱。虽然，关先生赚钱不少，但要花钱的事儿似乎更多。另一方面，从事业发展来看，公司还处于一个品牌打造的过程之中，想猫在家里大把大把数钱，还“同志尚需努力”。然而，从中长期发展来看，无论是个人经济，还是事业发展，关先生都后劲十足。

当前，关先生的主要矛盾在于，是现在购入1套价值120万元的商品房，以欢度新婚，还是将存款提前还贷。要回答这个问题，我们认为，有这样几件事必须先弄明白：

第一，关先生看好的商品房，在目前的价位上，是具有升值潜力，还是有了泡沫。根据关先生的结婚计划，新人、新房、新家这当然好。同时，关先生具备了按揭购房的资格和实力。如果说，这套房物美价廉，那么，关先生就不必思前想后，而应当机立断购入。目前，关先生有存款60万元，除安排商务旅游、首套商住房办证和结婚费用外，还剩下44万元。按照目前各家商业银行办理房贷的基本要求，能够首付购房款总价的20%—30%，就可取得按揭的资格了。从关先生的情况看，如果首付44万元，其首付款就达到了房款的36.67%。装修等费用，则可在年收入节余下来的钱中列支。至于以后年度还贷，因首套房租金基本可以列抵房贷本息，第2套房的还本付息在年收入中安排即可，不会对个人和家庭生活形成压力和影响。

在购房问题上，关先生应关注的是，目前北京的房价是处于一个高速增长期，还是处于一个泡沫叠加的风险期。房地产市场，是一个周期性很强的市场。一方面，土地作为一种不可复制的短缺资源，它总在推动着房价逐步走高。但另一方面，房价又受制于一个时期生产力的发展水平，以及一个国家、一个城市居民的收入水平、消费能力、消费取向。换句话说，一个城市在一个时期的房价水平是否合理，走向如何，它最终取决于终端消费者的消费需求和消费能力。

春节前后，我作客广州、深圳、珠海的不少高档花园小区。据朋友们讲，这里的房都卖出去了，且升值很快。但令人不解的是，入住者寡，“裸体房”多，实在有煞小区风景。朋友介绍，这些房大多是一些大款和当官的买了，或洗钱，或待房子升值，本没准备入住。如此看来，目前这样的房价是掺了水的。

从北京的房价来看，近年来持续攀升，价格泡沫早已凸现。我们不妨想一想，一套商品房，开价就在每平方米1万元以上，北京市民和“北漂”们有多少人能消受得起，它的终端消费者群体在哪里？这个群体有多大？这种价格它能走多远？关先生不妨估算估算，在北京，贷款100万元，20年按揭，除维持正常消费外，每年还能拿出8.4万元还贷的人究竟有多少。倘若银行基准利率由目前的2.25%回归到5%左右的正常水平，那么，贷款利率也将水涨船高，又有多少人能够如期按约支付贷款本息。毕竟，商业银行也是企业，也要赚钱。而银行主营业务利从何来？存贷差！从商品房价格与北京处于同一水平的上海来看（2005年北京商品住宅期房均价为6725元/平方米，比上海商品住宅均价高出27元/平方米），2005年因政府对房地产市场实行调控，上海房地产价格掉头。受此影响，上海个人房贷违约增幅达到50.78%，违约的自然人客户达7869户。为此，上海银监局发出警示，要求各商业银行密切监控因住房价格持续下跌而引发的个人住房贷款风险和抵押物贬值风险。

我们认为，在目前情况下，为规避房地产市场投资风险，关先生不妨对房地产市场看一看，等一等，过个三年两载再说不迟。若为了新婚而置新房，现在的这一套到期不再出租就可以了。或者将目前两人的月房租2900元合并，暂租1套公寓也不错。

第二，若缓购第2套房，就要看手中的钱其投资收益率是高于房贷，还是低于房贷。若其年投资收益率达不到5.51%，且目前尚无投资的好项目，那么就应提前还贷。从关先生余钱的投资情况看，在存银行、吃利息。很显然，银行是在“拿鬼子的子弹打鬼子”，这于关先生而言，不划算。

第三，关先生父母拟给其10万元购房。我们认为，关先生不可以接受。这是因为：其一，父母的义务是在孩子尚无赚钱能力前，教育、抚养孩子，培养孩子的积极人格特征，让孩子接受良好的教育。从背景资料看，关先生都留美硕士了。应该说，父母该尽的义务都尽了，该孩子“反哺”父母了。其二，关先生的母亲已退休，虽然每月还有2500元，但这钱已经没有任何附加值了。虽然享有医疗保障，但患病了，自己要花钱的事儿还不少。因此，这钱还是让母亲留着好。其三，需求形成压力，而压力激发创造力。关先生身上背点银行债务，或许不是坏事，至少，它能随时给人警醒：努力工作，努力赚钱。

   （1）日常生活开支。关先生正处于热恋期，通常情况下，花前月下的日子，其消费要时尚一些，因而支出也多一些。另北京的生活成本不低，每月1500元的房租还得出。因此，宜继续保持月消费5000元左右的水平。

   （2）旅游消费和结婚费用。其建议方案有二：

方案一：若关先生意大利之行，商务目的明确，并与意大利方面相关公司约定日程，那么，可在存款中安排4万元，作为商务旅行的费用。

方案二：若关先生意大利商务旅行行程尚未最后敲定，商务上的事儿也不是刻不容缓，过了这村就没了这店，那么，关先生可以考虑，婚礼与意大利之行衔接起来。即在国内举行婚礼，然后夫妻双双飞往意大利度蜜月。有人说，中国人的婚礼是为亲朋举行的，乐了亲朋而累垮了自己。韩国人的婚礼是为自己举行的，既快乐了亲朋，更快乐了自己。因此，我们认为，关先生的婚礼最好为自己举行。这样，婚礼隆重俭朴，新人轻松快乐。

关先生若采有方案一，可作9万元计划，其中，旅行4万元，婚礼筹备5万元。关先生若采用方案二，可安排旅行费用6—7万元，婚礼筹备2—3万元。

   （3）办理产权证税费支出。刚性支出。

   （4）紧急备用金。关先生目前后顾之忧尚无。因此，紧急备用金不宜过多，能够保证半年无收入仍能快乐生活即可。

   （5）意外保障。从背景资料看，关先生户外活动较多，为规避和转嫁风险，可每年花560元，购买国寿人身意外伤害综合保险，以获得20万元人身意外伤害保障和2万元人身意外伤害医疗保障。

   （6）大病保险支出。如期按约交费，以维持现有保单效力。

   （7）提前还贷。在目前情况下，可集中个人流动资产和收入还贷。其中，减少的贷款利息支出，就是一种收益。

理财提示

   （1）结婚生子后，理财规划应予调整。

   （2）清偿房贷后，理财规划应予调整。

   （3）关注已出租房的租金变化和房贷利率变化，并适时增加紧急备用金。