拥有5套房产家庭的理财规划

背景资料

娄先生，41岁，银行职员，年收入6万元左右，身体健康，有基本医疗、失业、养老保险。娄太太，35岁，会计师事务所注册会计师，年收入12万元左右，有基本医疗、失业、养老保险。娄氏夫妇的女儿，10岁，就读小学4年级。娄先生的父母已去世，没有经济负担。娄先生的岳父岳母已经退休在家，分别为62岁、60岁，均是居民，健康状况不大理想，有基本医疗、养老金

娄先生夫妇在浙江地级市市区有1套房改房，112平米，市值50万元左右，现自住。在浙江地级市区有1套单位集资房，90平米，只有使用权没有所以权，年租金0.8万元。在浙江地级市区有1间写字楼，78平米，市值40万元左右，贷款13.5万元，月供1449.27元。目前准备出租，估计年租金1.3万元。在上海郊区有1套住宅，52平米，市值50万元左右，贷款28万元，月供1683.38元，目前已交付准备出售。在上海郊区专业市场有1间立地式店铺，132平米，市值40万元左右，公积金贷款22万元，月供1358.54元。店铺估计2005年10月交付，交付后准备出租但有一定的出租风险。

娄先生夫妇，目前持有股票原始价值11万元，现市值6万元。股票型基金10万元。信托基金3万元，年收益率5% 左右。银行通知存款10万元。民间资金互助会每年支付8300万元，应会期限5年，2007年6月得会5万元。

银行贷款月供本息支出4491.19元。家庭日常开支年2.5万元。孩子教育费用及学钢琴费用年1万元。

旅游消费费用1万元。为女儿投保平安少儿保险每年支出722元；夫妇俩投保平安泰康寿险总共每年支出1310元；投保平安意外伤害综合保险总共每年支出400元，每人意外保障保额10万元。

理财需求

（1）根据目前现有房产投资情况，中期想近一步改善住房状况。

（2）近期将动用银行存款准备购买家庭汽车价值18万元左右，不够部分准备申请银行贷款10万元。

（3）筹措孩子高等教育费用。

（4）筹措退休生活费用。

理财组合建议

（1）日常生活支出。年安排3.6万元。

（2）健美消费。年安排4800元。

（3）旅游消费。年安排1万元。

（4）赡养父母。年安排6000元。

（5）紧急备用金。年安排2万元，其中，5万元以定活两便存款形式保持常数。

（6）子女教育投资。目前阶段女儿日常教育经费年安排1万元。另购买国寿鸿星少儿两全保险（分红型），6年期交费，年交保险费1万元。

（7）健康投资。娄先生投保国寿康宁终身保险10份，20年期交费，年交保险费9600元。

（8）保险投入。继续维持已投保保单的效力，年交保险费2422元。

（9）房贷本息支出。目前阶段，年安排53894.28元。

（10）民间资金互助会投资。年安排8300元。

（11）股票投资。继续持有6万元股票，但暂不追加。

（12）股票型基金投资。继续持有10万元股票型基金。

（13）信托基金投资。继续持有3万元信托基金。

（14）人民币理财产品投资。将10万元银行通知存款转为短期人民币理财产品，并每年追加1.7万元。

理财组合比例

   （1）日常支出3.6万元。占家庭总收入的19.1%；占家庭流动资产的7.6%。

   （2）健美消费4800元。占家庭总收入的2.6%；占家庭流动资产的1%。

   （3）旅游消费1万元。占家庭总收入的5.3%；占家庭流动资产的2%。

   （4）赡养父母6000元，占家庭总收入的3.2%；占家庭流动资产的1.3%。

   （5）紧急备用金2万元。占家庭总收入的10.6%；占家庭流动资产的4.2%。

   （6）子女教育投资2万元。占家庭总收入的10.6%；占家庭流动资产的4.2%。

   （7）健康投资9600元。占家庭总收入的5.1%；占家庭流动资产的2%。

   （8）保险投入24422元。占家庭总收入的1.3%；占家庭流动资产的0.5%。

   （9）房贷本息支出53894.28元。占家庭总收入的28.7%；占家庭流动资产的11.5%。

   （10）民间资金互助会投资8300元，占家庭总收入的4.4%；占家庭流动资产的1.8%。

   （11）股票投资6万元。占家庭流动资产的12.8%。

   （12）股票型基金投资10万元。占家庭流动资产的21.3%。

   （13）信托基金投资3万元。占家庭流动资产的6.4%。

   （14）人民币理财产品投资10万元，并每年追加1.7万元。占家庭总收入的9%；占家庭流动资产的24.8%。

理财建议分析

从背景资料看，娄先生夫妇是一对理财的高手。特别是在风险投资方面，思维活跃，善于充分运用自己的比较优势和信贷杠杆，在低利率期切入房产投资，将家庭私人资本的蛋糕做大了，做活了。特别难能可贵的是，能够充分运用住房公积金贷款优势，并将投资的触角延伸到了上海郊区和写字楼、商铺等前景更为看好的高风险、高回报投资领域。从背景资料来看，已投资的房产房价也不是很高。如果地段位置好，设施配套（在上海，是否通地铁，十分重要），升值空间较大。

根据“抓住今天的快乐，规避明天的风险，追逐未来生活的更加快乐”的理财目标，娄先生夫妇在理财上，应关注这样几件事：

第一，要按照“黄豆子选熟的拣”的原则，在风险投资上，集中财力，做自己熟悉的事，到自己具有驾驭力的市场去打拼。对自己已有的5套住房、写字楼和商铺，要认真作些分析和甑别。哪些投资已经获利，但风险已渐次凸现；哪些投资目前收益不是很理想，但未来发展潜力大；哪些投资目前收益不理想，未来走势也不很乐观。在分析、甑别的基础上，对升值前景广阔的房产，继续拥有；而对那些风险凸现和未来发展不很乐观的房产，及时处置变现。与此同时，要按照不着急、慢慢来的思路，不断对房地产市场进行调查研究，发现有投资价值的房产，再行投资。不过，作为投资者应该懂得，房地产市场是一个周期性市场，它也得遵循价值规律而运行，既有潮涨，也有潮落，不可能永远只涨不跌，或只跌不涨。这种投资是一种高风险、高回报的投资。因此，在投资操作上应顺势而为。从浙江特别是温州、杭州的房地产市场和上海的房地产市场来看，都存在过热的问题。对此，您应予以高度关注。

至于股票、股票型基金的投资，似乎不是您的强项。在风险投资方面，不熟悉，不了解，不具驾驭力的东西，最好不要碰。毕竟，风险投资是以金钱为筹码的游戏。亏了，不单经济受损，同时心理也会有创伤。

第二，应作好基本的避险应对。从背景资料来看，在避险方面，您已有一些动作，但还存在“散”和“少”的问题。直白一点儿说，就是资本投入与避险需求还不匹配，还不足以转嫁经济风险。具体来说，您应作好四个方面的准备：一是人身意外伤害保险的保额还要提高一点，夫妇俩分别为20万元保额比较适宜（费率一般在2‰）。同时，还应附加人身意外伤害医疗保险，其保额应不低于2万元（费率一般在8‰左右，即交8元保险费，可获1000元人身意外伤害医疗保障）。二是为应对房贷利率提高和岳父母医疗费用，紧急备用金这一块要适当多一点。三是女儿大学（含研究生阶段）教育费用地筹措，再也不能拖了。哪怕目前此类保险的预定利率过低，也应马上切入。四是娄先生的健康投资也应切入了。

第三，家庭日常生活的水平还应提高一点，以与家庭资产、收入水平匹配起来，实现“抓住今天的快乐”的理财目标。

第四，关于家用汽车地购买，还可缓一缓。今年前7个月，中国的车市可以用“寂静”或“僵持”4个字来概括。但从8月8日，上海大众刮起“飓风行动”，打响今年车市降价第一枪始，各路汽车厂商终于按捺不住，也纷纷打起了降价牌。其实，这种降价大仗还只开了一个头，还远远没到结束的时候。这是因为：第一，中国的汽车市场，还是一个半垄断的市场，其准入制度即政策壁垒尚未解除。因此，它还存在高额的垄断利润。这种高额的垄断利润将随着市场的逐步开放和竞争，而最终走向微利。第二，根据WTO协议，2006年汽车进口关税还有较大幅度下调。第三，中国的汽车业还属于民族幼稚工业，且存在“散”、“小”、“差”的问题。中国汽车业欲融入国际市场竞争，并与国外汽车业抗衡，必须重新进行整合，以解决布局散、规模小、核心研发技术差的问题。而这种整合地实现，最直接的手段就是实力比拼，价格比拼，并在这种“大鱼吃小鱼，快鱼吃慢鱼”的比拼中，实现强势企业对弱势企业的兼并。第四，人民币升值，因汇率的原因，进口汽车和进口汽车零部件也相对便宜起来。这为进口汽车价格地下移，腾出了空间。同时，也对国内汽车业形式价格压力。因此，您不妨等一等，看一看，或许一年二载就能等回大几万元的理财收益。

（1）日常生活支出。三口之家，年安排3.6万元，月人均1000元，在浙江台州市，其消费水平不低，也能与收入水平匹配起来。

（2）健美消费。现代女性的刚性消费。于35岁的娄太太而言，尤为重要。因考虑到娄太太所在地的消费水平，每月安排400元，做4次肌肤护理。

（3）旅游消费。现代家庭的绿色消费，健康消费。娄先生夫妇从现在起，应拟定一个旅行计划。对于国内游，应按照先难后易、先远后近的原则进行安排。对于国外游，亦可作些计划安排，其成行时间可选在风险投资获利了结时。因为，风险投资赚了钱，一方面，心情好；另一方面，也有物质作支撑。

   （4）赡养父母。娄先生岳父母虽有退休金，能够自食其力过好自己的小日子。但作为儿女，在父母年老时，一方面要常回家看看，多与老人们聊聊天，解解闷，逗逗乐子，让他们充分享受到儿女亲情，天伦之乐。另一方面，五、八、腊等传统节日，也不要忘了给老人们买一些礼物，给一些欢喜钱，以从物质和精神两方面，多给老人们一些慰藉和欢乐。在每年的3个传统节日中，分别安排2000元。

   （5）紧急备用金。鉴于房贷利率将逐步提高（工商银行和光大银行将推出固定利率房贷，请予以关注，以规避房贷利率风险），以及您岳父母都已年愈六十，医疗保健需求将逐渐凸现（您岳父母虽然都享有基本医疗保障，但这种保障是低水平、广覆盖的，自费项目还不少）。因此，紧急备用金不可不留，也不可少留。

   （6）子女教育投资。娄先生虽然为女儿投保了少儿保险，但于女儿的教育来说，意义不大，不管用。同时，女儿都快10周岁了，大学阶段教育经费地筹措尚未启动，实在遗憾。一方面，此时采用渐进式、积累式方式完成子女教育投资，保险公司对资金运作的时间段太短了。另一方面，目前市场的利率水平处于一个历史的低点。因此，此时投保这类保险，价格就比较贵了。然而，于快10周岁的女儿而言，在资金地筹措上，已没有选择的余地了。从现在起，立即为女儿投保国寿鸿星少儿两全保险（分红型），那么，到女儿18周岁时，可领取首年大学教育金16515元；到女儿19、20、21周岁时，每年可分别领取大学教育金9909元；到女儿22周岁时，可领取研究生教育金19818元。此外，通过保单红利分配，可以抵消一些通货膨胀的负面影响。

   （7）健康投资。娄先生现40岁左右，正是切入健康投资的最佳时期。娄先生若此时投保重大疾病保险，则可获保障30万元，其中，重大疾病保障20万元。

   （8）保险投入。继续维持已投保保单的效力。

   （9）房贷本息支出。刚性支出，必须安排。

   （10）民间资金互助会投资。继续维持。不过，这种投资是高风险、低收益的投资，是风险与收益不相匹配的投资，今后最好不玩。这种投资，它的风险源于二点：一点是私募基金管理人的道德风险，在当今社会这种风险频频发生，防不胜防。一点是投资失败风险。即基金投资失败，其结果是投资人“鸡飞蛋打”。

   （11）股票投资。继续持有6万元股票，在市场高点时获利了结。不过，您得有耐心，要不着急、慢慢来。如果在目前证券市场低迷时抛售，这不是战略性风险投资者应持的策略。作为投资者应坚信：行情在绝望中诞生；在希望中破灭。

   （12）股票型基金投资。继续持有，待证券市场走向高点以后获利了结。

   （13）信托基金投资。是高风险、低收益的投资，最好不玩。它的风险源与民间资金互助会投资类似。

   （14）人民币理财产品投资。鉴于娄先生拟购买汽车和换房。因此，流动资产的处置应讲究计划性、流动性和安全性，以顺利达成购车目标。至于换房，一方面，通过渐进式积累加快进程。另一方面，可通过已有房产获利变现来完成。在目前情况下，投资短期固定利率人民币理财产品，可以获得高于银行存款的收益。同时，又不影响购车目标地达成。

理财提示

  （1）在银行利率处于正常或较高水平时，娄先生夫妇可考虑购买一些商业养老保险，理财规划应予调整。

  （2）娄太太40岁左右时，应切入健康投资，理财规划应予调整。