中国房市整体透明度逐步提高 监管仍成挑战

  中国继续完善其物业交易体系，但围绕新措施的不确定性以及房地产企业缺乏自我监管仍旧构成重大挑战。 

    仲量联行日前在《2006年房地产透明指数》报告中指出，随着跨国投资机会和跨国企业租户的增加，全球房地产市场在过去两年间变得更加透明。该报告对全球56个国家和地区的房地产市场透明度进行了研究。报告特别指出，中国大陆市场的透明度也有所提高，在第四档（低透明度）的国家和地区中排首位。这也是国内主要一线城市如：北京、上海、广州市场现状的真实体现。 

    报告指出，透明度的提高主要得益于为满足日趋严格的国际标准，不断强化的会计和公司整治手段以及越来越多的英文市场信息。对中国物价迅速上涨的担忧导致抑制投机的新流程和措施的出台，提高了市场的透明度，但多变的相关政策法规也会给市场带来不确定性。 

    什么是透明指数？ 

    透明指数是帮助房地产市场参与者了解全球投资机会和制定物业投资战略的一种战略工具。该指数可以配合其它的国际标准用于制定全球投资战略或公司扩张战略。根据房地产透明度的以下五大衡量标准，全球各市场被归分为一至五档（高度透明市场至不透明市场）： 

    ·投资业绩指数获得的难易度 
    ·市场基本信息获得的难易度 
    ·上市投资载体的财务披露和整治水平 
    ·监管和法律因素健全度 
    ·职业和道德标准程度 
    亚太地区房地产透明度显著提高 

    在亚太地区，超过半数的被调查国家或地区的透明度都有所提高。有些国家或地区的房地产透明度提高很快，已经跻身更高的档次。 

    仲量联行北中华区研究部负责人何迈可说：“尽管中国目前仍被归类为一个低透明度的市场，但大陆市场的整体透明度确实有所改善。关键是在过去两年中我们可以发现，大陆房地产市场在透明度方面有了一些具体和可衡量的改进措施。”他表示，其中之一就是制定了政府通过公开招标向开发商转让土地的规定。此外，还有一些主要市场具备经常更新的网上数据库，这很大程度上提高了私人住房销售流程的透明度。

  中印房地产市场透明度对比 

    人们经常比较中印两国经济，大量国际性投资在过去几年间也涌入两国市场。那么两国在房地产市场的透明度方面比较如何呢？ 

    在过去两年中，印度在这方面比中国取得了更大的进步，这主要反映在两国在排名上的相对变化。印度主要在财务披露和会计标准、租赁交易数据（财产指数）方面取得了较大进步。比如，仲量联行和其竞争对手都将物业指数的涵盖范围扩大到各主要市场的商业和住宅物业。越来越少的税务漏洞以及更为清晰的规划和开发法规也提高了印度的积分排名。但是，如果印度要进一步提高其透明度排名，则还需要在一些方面进行改进，其中包括物业所有权信息的获得和安全性。尽管印度在租赁交易信息获得方面取得了巨大的进步，但仍旧缺乏可供比较的销售数据。 

    中国处于第四档即低透明度一档并不是完全负面的消息，较上一次调查，中国的总成绩已有提高，仅仅低于半透明市场的标准线。中国通过引入政府向开发商转让土地的公开拍卖制度来提高市场透明度，其他改进的地方还包括：要求预备上市的房地产公司执行会计准则。 

    仲量联行北京董事总经理、中国区商铺部主管翰德伟说道：“中国目前正处于多类型投资的关键时刻。目前的市场透明度状况已经有了长足的进步，足以帮助投资者做出准确的决策；另外一方面，对于那些能够提前知悉‘内部消息’的参与者来说，他们的竞争优势仍然非常明显，而这一状况在成熟市场是不可能发生的。” 

    他补充道：“随着更多投资交易行为的发生，也推动开发商考虑建立商业房地产投资信托，这也在一定程度上体现了市场透明度的提高。” 

    但是，和印度一样，中国需要进一步提高市场透明度还有更多的工作要做。这些工作包括对条例的统一性解释以及行业对房地产专业人士的培训、认证和监督。随着住宅市场的增长，市场中的许多销售代理都未接受培训和认证。其次，投资者亦提出，新政府法规的不确定性是他们最关心的问题。 

    仲量联行中国区董事总经理郭汉凌在中国和印度都工作过，来中国之前三年，他负责公司在印度的业务。谈及该透明度指数的时候，他表示：“透明度排名本身并不能决定投资方向，但它可以让你看到两个市场独特的投资机会和挑战。我们目前与投资者一起，关注着二线市场的投资机会，看是否可以在这些市场中收购资产或设立厂房。”他补充道：“在过去几十年当中，随着亚洲房地产市场变得更加透明，其吸引了越来越多的投资进入。” 

    翰德伟总结道：“北京就是一个很好的例证。国外基金以及机构投资者在2005年成功地进入市场，也使得其他同类投资者对市场更有信心。交易行为越来越多并且覆盖不同资产类型，也使得投资者对潜在的收益前景看好。随着市场透明度的进一步提高，我们将看到更多本地和机构投资者的交易行为更加活跃，并推进成熟产品如：房地产投资信托（REIT s）、不动产债务证券等的产生。当然，这些仍取决于未来一系列新政策对国际投资者的导向以及市场保持开放的程度。